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令和2年・2020|問33|民法

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約(以下、「本件賃貸借契約」という。)が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当でないものはどれか。

  1. 本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、AからCに移転する。
  2. 乙建物の所有権保存登記がBと同居する妻Dの名義であっても、Bは、Cに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。
  3. Cは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Bに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。
  4. 本件賃貸借契約においてAからCに賃貸人の地位が移転した場合、Bが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Bは、Cに対して、直ちにその償還を請求することができる。
  5. 本件賃貸借契約の締結にあたりBがAに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Bは、甲土地を明け渡した後に、Cに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。

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【答え】:2

【解説】

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。

1.本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、AからCに移転する。

1・・・妥当

賃貸借の対抗要件を備えた場合、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転します(民法605条の2)。

つまり、賃貸人たる地位は、Aから譲受人C(土地の新所有者)に移転します。

よって、本肢は妥当です。

例えば、アパートの賃貸借契約をしていて、アパートのオーナーがAからCに変われば、賃貸人もAからCに変わるということです。

これを、業界用語で「オーナーチェンジ」と言います。

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。

2.乙建物の所有権保存登記がBと同居する妻Dの名義であっても、Bは、Cに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。

2・・・妥当ではない

判例(最判昭47.6.22)によると、

「土地の賃借人は、借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律1条により、その土地の賃借権をもって対抗することができない」

としています。

つまり、「土地の賃借人がB」で、「借りた土地の上にある建物の登記の名義が妻D」の場合(=土地の借主と、借地上の建物の登記名義人が異なる場合)、新しい土地の買主Cに対して、土地の賃借権を主張できない、ということです。

よって、妥当ではないです。

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。

3.Cは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Bに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。

3・・・妥当

賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません(民法605条の2第3項)。

つまり、土地の新所有者Cは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Bに対して、賃貸人であることを主張できない(賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない)ので、本肢は妥当です。

簡単に言えば、
土地の新所有者Cが、賃借人Bに対して賃料の支払いを請求するには、登記が必要、ということです。

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。

4.本件賃貸借契約においてAからCに賃貸人の地位が移転した場合、Bが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Bは、Cに対して、直ちにその償還を請求することができる。

4・・・妥当

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができます(民法608条)。

そして、本肢の場合

賃貸借契約においてAからCに賃貸人の地位が移転しているため、

賃借人Bが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、

Bは、新賃貸人Cに対して、直ちにその償還を請求することができます。

よって、妥当です。

A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。

5.本件賃貸借契約の締結にあたりBがAに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Bは、甲土地を明け渡した後に、Cに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。

5・・・妥当

賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、「費用の償還債務」及び「敷金の返還債務」は、譲受人又はその承継人が承継します(民法605条の2第4項)。

したがって、敷金の返還債務は、新賃貸人Cが引き継ぐので、賃借人Bは、新賃貸人Cに対して、敷金の返還を請求できます。

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問1 著作権の関係上省略 問31 民法:債権
問2 基礎法学 問32 民法:債権
問3 基礎法学 問33 民法:債権
問4 憲法 問34 民法:債権
問5 憲法 問35 民法:親族
問6 憲法 問36 商法
問7 憲法 問37 会社法
問8 行政法 問38 会社法
問9 行政法 問39 会社法
問10 行政法 問40 会社法
問11 行政手続法 問41 憲法
問12 行政手続法 問42 行政法
問13 行政手続法 問43 行政法
問14 行政不服審査法 問44 行政法・40字
問15 行政不服審査法 問45 民法・40字
問16 行政不服審査法 問46 民法・40字
問17 行政事件訴訟法 問47 一般知識・政治
問18 行政事件訴訟法 問48 一般知識・社会
問19 行政事件訴訟法 問49 一般知識・経済
問20 国家賠償法 問50 一般知識・経済
問21 国家賠償法 問51 一般知識・社会
問22 地方自治法 問52 一般知識・経済
問23 地方自治法 問53 一般知識・社会
問24 地方自治法 問54 一般知識・社会
問25 情報公開法 問55 一般知識・情報通信
問26 行政法 問56 一般知識・個人情報保護
問27 民法:総則 問57 一般知識・個人情報保護
問28 民法:物権 問58 著作権の関係上省略
問29 民法:物権 問59 著作権の関係上省略
問30 民法:債権 問60 著作権の関係上省略

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