抵当権とは？

抵当権とは、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を言います（民法369条1項）。

例えば、ＡがＢに対して100万円を貸し、債務者Ｂがその保証（担保）として、Ｂ所有の土地に抵当権を設定した場合、債務者Ｂ（抵当権設定者という）が返済期限に100万円をＡに返済しないとき、債権者Ａ（抵当権者という）は、「抵当権が設定された土地」を競売にかけて、その代金から100万円（＋利息）の弁済を受けることができます。

このとき、土地の占有者は、所有者Ｂです。

物上保証人とは？

上記は抵当権設定者が債務者Ｂですが、第三者が抵当権設定者となる場合があります。この第三者を物上保証人と言います。

例えば、ＡがＢに対して100万円を貸し、「債務者Ｂの親Ｃ」がその保証（担保）として、Ｃ所有の土地に抵当権を設定した場合、「抵当権者がＡ」で、「抵当権設定者はＣ」です。

このＣが物上保証人です。

抵当権を設定できるもの（抵当権の目的物）

抵当権は、不動産、地上権、永小作権に抵当権を設定することができます（民法369条1項・2項）。言い換えると、抵当権の目的物は、「不動産、地上権、永小作権」だということです。

抵当権の効力の及ぶ範囲

抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（抵当不動産という。）に付加して一体となっている物（付加一体物）に及びます（370条）。

付加一体物とは？

例えば、「取外しの困難な庭石」「土地に植えられた木」「建物の場合、扉や窓」等です。

細かい解説は個別指導で解説します。

抵当権の性質

抵当権には「付従性」「随伴性」「物上代位性」という３つの性質があります。

付従性

「抵当権は単独では存在できない。特定の債権と一緒に存在する」という性質が付従性です。

例えば、上記事例では、ＡはＢに100万円を貸しているので、Ａは「100万円の貸金債権」を有します。

これを保証するために「抵当権」を設定しているので、「100万円の貸金債権」と「抵当権」は一緒に存在します。

言い換えると、「100万円の貸金債権」が消滅すれば（Ｂが返済すれば）、自動的に「抵当権」は消滅します。

そして、この抵当権と一緒に存在する債権（100万円の貸金債権）のことを「被担保債権」と言います。

随伴性

「抵当権は、被担保債権と一緒に移動する」という性質が随伴性です。

例えば、上記事例で、抵当権者Ａが「100万円の貸金債権」を第三者Ｃに譲渡（債権譲渡）したとします。この場合「100万円の貸金債権」はＡからＣに移動します。それに伴って、抵当権もＡからＣに移動します（抵当権者もＡからＣに変更となる）。

物上代位性

抵当権の設定された不動産が別の「価値」に変わった場合、その「価値」から弁済を受けることができる性質を物上代位性と言います。

例えば、例えば、ＡがＢに対して100万円を貸し、債務者Ｂがその保証（担保）として、Ｂ所有の建物に抵当権を設定した。この建物が火災に見舞われ、火災保険金が下りる場合、「抵当権の設定された建物」が「火災保険金」という別の価値に変わっています。

この場合、火災保険金から、100万円の弁済を受けることができます。この場合、抵当権者は、火災保険金が支払われる前に差し押さえる必要があります（民法304条1項）。

抵当権の対抗要件

抵当権は、登記をすることで、第三者に対して対抗することができます（民法177条）。

抵当権の順位

同一の不動産に、数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後によります（民法373条）。

一番初めに設定された抵当権を「１番抵当権」
その後の二番目に設定された抵当権を「２番抵当権」と言います。

この場合、１番抵当権から先に弁済を受けることができます。

そして、１番抵当権が消滅すると、２番抵当権が１番抵当権に順位が上がります。

抵当権の被担保債権の範囲

「抵当権の被担保債権の範囲」とは、分かりやすくいうと、「抵当権で保証される範囲（金額）」ということです。

「抵当権の被担保債権の範囲」は、元本だけでなく、利息も保証されます。ただし、利息については、他の債権者がいる場合は、「満期となった最後の２年分」としており（民法375条1項本文）、他の債権者がいない場合にのみ、利息のすべてが保証されます。

「満期となった最後の２年分」については、個別指導で詳しく解説します。

抵当権の侵害

第三者が「抵当権が設定された不動産」を損傷させたり、価値を下げる行為をした場合、抵当権者は「妨害排除請求」や「損害賠償請求」をすることができます。

また、抵当権設定者（債務者）が損傷させたり、価値を下げる行為をした場合、債務者は、期限の利益を主張することができなくなります（民法137条2号）。

その他の抵当権の重要ポイントについては個別指導で解説します！

理解学習について

民法テキストの目次

参考条文

（期限の利益の喪失）
第137条　次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
二　債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

（物上代位）
第304条　先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない

（抵当権の内容）
第369条　抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
２　地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

（抵当権の効力の及ぶ範囲）
第370条　抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第四百二十四条第三項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。

第371条　抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

（抵当権の順位）
第373条　同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。

（抵当権の順位の変更）
第374条　抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
２　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

（抵当権の被担保債権の範囲）
第375条　抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。ただし、それ以前の定期金についても、満期後に特別の登記をしたときは、その登記の時からその抵当権を行使することを妨げない。
２　前項の規定は、抵当権者が債務の不履行によって生じた損害の賠償を請求する権利を有する場合におけるその最後の二年分についても適用する。ただし、利息その他の定期金と通算して二年分を超えることができない。