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転貸・賃借権の譲渡

転貸・賃借権の譲渡とは?

「転貸」とは、賃借人が賃貸人から借りている物を第三者に又貸しをすることです。

「賃借権の譲渡」とは、賃借権を第三者に譲ることです。

違いについては個別指導で解説します。

転貸・賃借権の要件と無断転貸

転貸や賃借権を譲渡するためには、「賃貸人の承諾」が必要です(民法612条1項)

もし、賃借人が無断で第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができます(民法612条2項)。

これは、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎として賃貸借契約が成立しているからであり、信頼関係を破壊するような行為(背信的行為)をしたら、契約解除できるということです。

言い換えれば、親族に転貸した場合等、信頼関係を壊す行為とは言えない場合(背信的行為と認められない場合)は契約解除できないとしています(最判昭289.25)。

賃借権譲渡の効果

賃借権の移転

賃貸人Aと賃借人Bが賃貸借契約を締結し(AB間での契約)、賃借人Bが第三者Dに賃借権を譲渡した場合、賃借人Bは賃貸借契約からは離脱し、AD間の契約となります。

敷金返還請求権は移転しない

賃借人Bが、新賃借人Dに賃借権を譲渡した場合、旧賃借人Bが賃貸人Aに預けた敷金は、旧賃借人BがAに対して返還請求できます。敷金返還請求権は新賃借人Dに移転しません

賃料の支払い関係

賃貸人Aとして、賃借人Bが第三者Dに対して賃借権を譲渡すると、AはDに対してのみ賃料を請求することができます

賃貸借契約から離脱したBに対しては賃料を請求できません。

転貸の効果

賃借料と転借料の支払い関係

賃貸人A→賃借人B→転借人Cという状況では、Aは、BにもCにも賃料を請求できます。

ただし「AB間の賃料」と「BC間の転借料」が異なるとき、Cは、賃料と転借料の低い方を賃貸人Aに支払えばよいです。

賃貸借と転貸の関係

賃貸借契約が解除となった場合、転貸借契約はどうなるのか?

これは、賃貸借契約の解除の理由(①合意解除、②債務不履行による解除)によって異なります。

①合意解除

賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができません(民法613条3項本文)。つまり、賃貸借契約が解除されても、当然に転貸借契約が解除とはなりません

②債務不履行による解除

解除の当時、賃貸人が、賃借人の債務不履行により(賃借人の賃料不払いによって)解除権を有していたときは、賃貸人が転借人に返還請求をした時に転貸借契約も終了となります(民法613条3項ただし書き)。

理解学習について

行政書士試験に合格するためには、膨大な量の知識を頭に入れる必要があります。そのためには「丸暗記で勉強」しても、覚えて忘れての繰り返しで、一向に実力が上がりません。そのため、着実に実力を上げるためには、理解をしながら勉強することが重要です。

もちろんすべてを理解することは難しいですが、理解すべき部分は理解していけば、膨大な量の知識を頭に入れることが可能です。

個別指導では、理解すべき部分を理解していただくために、「具体例や理由」などを入れて、詳しく分かりやすく解説しています。

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個別指導の概要はこちら>>

民法テキストの目次

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参考条文

賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

(転貸の効果)
第613条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
3 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。

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