転貸・賃借権の譲渡とは？

「転貸」とは、賃借人が賃貸人から借りている物を第三者に又貸しをすることです。

「賃借権の譲渡」とは、賃借権を第三者に譲ることです。

違いについては個別指導で解説します。

転貸・賃借権の要件と無断転貸

転貸や賃借権を譲渡するためには、「賃貸人の承諾」が必要です（民法612条1項）

もし、賃借人が無断で第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができます（民法612条2項）。

これは、賃貸人と賃借人の信頼関係を基礎として賃貸借契約が成立しているからであり、信頼関係を破壊するような行為（背信的行為）をしたら、契約解除できるということです。

言い換えれば、親族に転貸した場合等、信頼関係を壊す行為とは言えない場合（背信的行為と認められない場合）は契約解除できないとしています（最判昭289.25）。

賃借権譲渡の効果

賃借権の移転

賃貸人Ａと賃借人Ｂが賃貸借契約を締結し（ＡＢ間での契約）、賃借人Ｂが第三者Ｄに賃借権を譲渡した場合、賃借人Ｂは賃貸借契約からは離脱し、ＡＤ間の契約となります。

敷金返還請求権は移転しない

賃借人Ｂが、新賃借人Ｄに賃借権を譲渡した場合、旧賃借人Ｂが賃貸人Ａに預けた敷金は、旧賃借人ＢがＡに対して返還請求できます。敷金返還請求権は新賃借人Ｄに移転しません。

賃料の支払い関係

賃貸人Ａとして、賃借人Ｂが第三者Ｄに対して賃借権を譲渡すると、ＡはＤに対してのみ賃料を請求することができます。

賃貸借契約から離脱したＢに対しては賃料を請求できません。

転貸の効果

賃借料と転借料の支払い関係

賃貸人Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃという状況では、Ａは、ＢにもＣにも賃料を請求できます。

ただし「ＡＢ間の賃料」と「ＢＣ間の転借料」が異なるとき、Ｃは、賃料と転借料の低い方を賃貸人Ａに支払えばよいです。

賃貸借と転貸の関係

賃貸借契約が解除となった場合、転貸借契約はどうなるのか？

これは、賃貸借契約の解除の理由（①合意解除、②債務不履行による解除）によって異なります。

①合意解除

賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができません（民法613条3項本文）。つまり、賃貸借契約が解除されても、当然に転貸借契約が解除とはなりません。

②債務不履行による解除

解除の当時、賃貸人が、賃借人の債務不履行により（賃借人の賃料不払いによって）解除権を有していたときは、賃貸人が転借人に返還請求をした時に転貸借契約も終了となります（民法613条3項ただし書き）。

理解学習について

民法テキストの目次

参考条文

賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

（転貸の効果）
第613条　賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２　前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
３　賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。