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貸人の地位の移転(賃貸人の変更)

賃貸人の変更とは?

例えば、アパートの所有者A(賃貸人)が、B(賃借人)にアパートの一室を貸していたとします。その後。Aがアパートを第三者Cに売却すると、アパートの所有者がAからCに変わります。

これによって、賃貸人がAからCに変更します。これが「賃貸人の変更」です。

賃借権の対抗要件

上記具体例の通り、賃貸人がAからCに変更になった場合、賃借人Bは新賃貸人Cに対して、「不動産の賃貸借」をどのような場合に対抗できるか?

民法では、賃借権を登記したときは、新賃貸人Cに対抗することができるとしています(民法605条)。

もっとも、建物の賃借権は、賃借権の登記がなくても、建物の引き渡しがあれば、新賃貸人に建物賃借権を対抗できます(借地借家法31条)。つまり、上記具体例では、賃借人Bは、「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」によって、新賃貸人Cに対抗できます。

また、建物所有の土地の賃借権の場合、借地上の土地の建物を登記していれば、土地の賃借人は、土地の賃貸人(地主)に対抗できます(借地借家法10条1項)。

賃貸人の地位移転

上記具体例の通り、賃貸している不動産を譲渡することができます。これにより、賃貸人が変更となるのですが、どういった場合に「賃貸人の地位」が新しい賃貸人(所有者)に移転するかが問題です。

言い換えると、どういった場合に新賃貸人Cが、賃借人Bに賃貸人であることを主張できるかが問題です。

賃借人Bが賃貸借の対抗要件を備えている状況で、不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、新賃貸人Cに移転します(民法605条の2第1項)。

この場合、賃借人Bの承諾は不要です。

敷金返還債務、必要費・有益費償還債務の移転

上記のように「賃貸人の地位が移転(賃貸人が変更)」すると、敷金返還債務や必要費償還債務、有益湯償還債務も、新賃貸人Cに移転します()。

具体例については個別指導で解説します!

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民法テキストの目次

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参考条文

(不動産賃貸借の対抗力)
第605条 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

(不動産の賃貸人たる地位の移転)
第605条の2 前条、借地借家法(平成三年法律第九十号)第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
3 第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
4 第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

(合意による不動産の賃貸人たる地位の移転)
第605条の3 不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第三項及び第四項の規定を準用する。

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